Censée favoriser l’investissement des particuliers dans la pierre neuve, la loi Duflot, qui succède à l’amendement Scellier, permet de défiscaliser une partie d’un investissement immobilier à but locatif.

Concrètement, pour être éligible au dispositif de la loi, il faut acheter un logement neuf et le mettre en location pendant au moins neuf ans. Ainsi, l’investisseur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu de 18 % du montant du bien, celle-ci étant étalée sur neuf ans. Toutefois, la loi a prévu des conditions de ressources pour le locataire, un plafonnement des loyers, et a limité l’application de la loi à certaines zones où le marché de l’immobilier est tendu. En outre, le montant du bien acheté ne peut excéder 300 000 euros.

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Un exemple d’investissement Scellier : calcul de la rentabilité

Prenons un exemple : vous souhaitez acquérir un logement neuf dont le prix s’élève à 130 000 euros à Nancy. Nancy étant éligible, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 23 400 euros étalés sur neuf ans, soit 2 600 euros par an. En contrepartie, vous devrez louer ce bien à un tarif maximal de 9,88 € par m². À Nancy, il existe plusieurs programmes de logements éligibles Duflot, et pour 130 000 euros, vous pouvez acquérir un appartement de 2 pièces de 40 m² environ, ce qui vous rapportera un loyer de 395,20 € par mois. Comme il s’agit d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunts sont déductibles. Mettons que vous avez 30 000 euros d’apport, vous devez donc emprunter 100 000 euros plus les frais de notaire (2 000 euros environ).

Injectons toutes ces données dans notre moulinette* et voyons combien cet investissement va nous rapporter. En prenant l’hypothèse que les loyers augmentent de 1,5 % par an et que la valeur de votre bien augmente de 0,5 % par an (en général, les biens neufs prennent peu de valeur), vous aurez récupéré, au bout des 9 ans, un total de 37 000 euros environ, ce qui correspond à un bénéfice annuel net de 3,17 % environ. C’est en général ce niveau de rentabilité qu’affichent les analystes lorsqu’ils parlent du Duflot, ou avant ça, du Scellier : une rentabilité qui oscille entre 2 et 4 % par an.

Scellier, Duflot : Un investissement risqué

Le principal grief généralement reproché au Scellier et au Duflot, c’est qu’il s’agit d’un investissement risqué. En effet, la principale condition d’obtention du crédit d’impôt est que le bien doit être loué. Si vous ne trouvez pas de locataire, vous perdez l’avantage fiscal. Dans ce cas, l’opération peut s’avérer catastrophique pour vos finances. Sans compter les impayés de loyers qui sont monnaie courante. Enfin, notre simulation part du principe que vous pouvez revendre le bien au bout des neuf ans. Cependant, ce n’est pas toujours possible : si vous achetez un appartement en Duflot, ça veut dire que, dans le même immeuble, des dizaines d’autres propriétaires en ont fait de même. Ça veut aussi dire qu’ils voudront tous, comme vous, revendre l’appartement 9 ans plus tard, au même moment, créant ainsi un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement faisant baisser les prix.

Le Duflot est-il plus intéressant qu’un investissement locatif non défiscalisé ?

La question peut surprendre, pourtant elle n’est pas dénuée d’intérêt. Reprenons notre exemple nancéien, mais cette fois-ci, avec un achat dans l’ancien. Cet investissement ne vous donne pas droit à une réduction d’impôt, mais vous permet tout de même de bénéficier de la déduction d’intérêts d’emprunts.

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Nous sommes donc à Nancy, ville moyenne de province. Pour obtenir un 40 m² dans cette ville, il faut débourser en moyenne 80 000 euros, soit 2 000 euros le m². C’est beaucoup moins que les 3 250 €/m² de notre Duflot. Bien-sûr, vous aurez quelques travaux à réaliser, mettons 10 000 euros. Avec votre apport de 30 000 euros, et les frais de notaire de 5 600 euros environ, cela vous fait donc 65 600 € à emprunter.

En utilisant à nouveau notre moulinette*, nous obtenons, au bout de 9 ans, une rentabilité moyenne de 3,38 % par an, ce qui est sensiblement identique à notre investissement Duflot ! Pourquoi de tels résultats étonnants ? En effet, comme l’investissement classique ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts, on pourrait s’imaginer à première vue que, dans tous les cas, il est plus intéressant de prendre un Duflot.

La réduction d’impôts est compensée par le prix d’achat

Premièrement, avec un Duflot, vous êtes astreint à un loyer modéré. Sans ce dispositif de défiscalisation, vous pouvez demander un loyer en ligne avec les prix du marché, soit environ 20 % de plus.

Mais la principale raison du faible attrait d’un Duflot, c’est qu’il vous impose l’achat d’un appartement neuf à un prix très élevé. On l’a vu, on est plus de 60 % au-dessus du prix de l’ancien ! Un tel écart vous impose d’emprunter plus, de payer plus d’intérêts, et réduit les possibilités de revente au bout de 9 ans. En effet, à ce moment-là, votre bien sera de l’ancien, et risquera donc fort de se vendre beaucoup moins cher.

Le tableau ci-dessous vous montre, pour une sélection de villes de France, la différence de prix au m² pour un bien ancien ou un bien en Duflot. La différence est gigantesque, de quoi se poser les bonnes questions !

Le vrai attrait du Duflot : un investissement doux pour votre trésorerie

Ce que les promoteurs mettent en avant lorsqu’ils vous proposent cet investissement défiscalisé, c’est que celui-ci peut se réaliser sans un grand apport de trésorerie. En effet, tous les ans, entre votre remboursement d’emprunt et le crédit d’impôt, le solde restant à votre charge peut être très faible.

Cela dit, il faut faire très attention. La faiblesse du loyer que vous pourrez demander, et l’importance du prêt que vous devrez rembourser feront que la facture sera quand-même élevée chaque mois. La réduction d’impôts n’étant pas un chèque que vous fait le fisc, mais une baisse de votre impôt, vous n’aurez pas la sensation que le dispositif entre dans votre trésorerie chaque mois. En clair, il faudra que vous prévoyiez chaque mois la trésorerie nécessaire pour faire face à cet investissement, ce qui peut s’élever à plusieurs centaines d’euros par mois.

La pierre n’est pas toujours une valeur refuge

Investir dans la pierre a bonne presse, mais attention aux difficultés. C’est un investissement lourd, engageant pour plusieurs années, et vous n’êtes pas sûr de recevoir le loyer auquel vous pouvez vous attendre. De plus, les prix ont actuellement tendance à baisser sérieusement, certains pensent même que nous sommes au début de l’éclatement d’une bulle. La prudence reste donc de mise !

*Hypothèses utilisées dans nos calculs : emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,1% ; revalorisation du loyer de 1,5% par an ;revalorisation du bien de 0,5% par an pour le neuf et 1,5% par an pour l’ancien ; tranche d’imposition sur le revenu de 30% ; charges correspondant à 5% du loyer.